Otros tipos de inversión inmobiliaria. La Compra de crédito.
Nos gustaría exponer de forma breve y sucinta un tipo de inversión, poco frecuente entre pequeños inversores o particulares, que puede llegar a ser muy interesante por las altas rentabilidades que puede ofrecer.
Se trata de la compra de crédito, garantizado por hipoteca. Lo que en el mundo financiero se conoce como Non Performing Loans (NPLs), por sus siglas en inglés. Que técnicamente son préstamos que llevan un mínimo de 90 días impagados.
Qué significa comprar o adquirir el préstemo hipotecario?
En este tipo de operaciones no estamos comprando un inmueble directamente, sino adquiriendo el préstamo hipotecario que grava la finca, es decir, nos ponemos en la posición del acreedor, que por lo general será una entidad finaciera.
Imaginemos una empresa XXX que tiene una propiedad hipotecada en estado de impago, es decir con recibos pendientes.
El Banco / acreedor tiene tres opciones para recuperar esa deuda:
Cuando se opta por la vía de la venta de crédito, el acreedor debe estar dispuesto a aceptar un gran descuento.
Qué significa vender la deuda con un descuento?
Atendiendo a que se trata de un crédito de dudoso cobro, y que el acreedor va a cobrar de forma immediata (con el correspondiente ahorro de costes judiciales y de desarrollo de la venta posteriores), el vendedor debe aceptar un descuento sobre el importe garantizado, que el comprador debe ponderar en función del importe de la deuda viva, los días que lleva el crédito impagado, la fase en que se encuentra el procedimiento judicial (en su caso), el valor de tasación del inmueble para la concesión del crédito y su valor de mercado actual.
De todos estos factores obtendremos el margen potencial de la operación y, en consecuencia, el descuento o haircut que podemos negociar con el vendedor en función de nuestra expectativa de beneficio.
Por ejemplo, un acreedor ostenta una deuda frente la empresa XXX por la que acredita 400.000 Euros y nos la vende por 250.000 Euros para que seamos nosotros, los compradores, los que nos subroguemos en su posición y sigamos con la reclamación judicial. En su día la finca se tasó en 600.000 €, y actualmente tiene un valor de mercado de 500.000 €.
Dado que, en el peor de los casos (La casuística varía en función de si el inmueble a subastar constituye la vivienda habitual del deudor o no, y si la finca cubre o no el importe de la deuda), nos adjudicaremos en subasta el inmueble por 420.000,00 €, ello nos deja un margen bruto de 250.000,00 € - 42.000,00 € (impuesto de la transmisión) = 208.000,00 €, sin contar los posibles costes de adecuación de la finca y de la posterior venta.
Otra opción que existe en subasta en caso de no interesar la adjudicación del inmueble es ir a defender nuestro crédito, de manera que cualquier postura realizada por terceros por encima de los 250.000 Euros –importe de compra del crédito- hasta los 400.000 Euros -deuda total- será, excluyendo los gastos derivados de la compra, una ganancia patrimonial.
Obviamente este tipo de operaciones requieren de un análisis exhaustivo por un experto para comprobar si puede ser una buena inversión. Los keypoints a analizar son los siguientes:
Fiscalidad de la adquisición:
Quien tributa es el comprador ya que el vendedor recupera su deuda, no obtiene beneficio por el que tributar.
1. Cesión de créditos simples, sin garantía real.
2. Cesión de créditos hipotecarios,
Fiscalidad posterior:
1. Cesión de créditos simples: La ganancia (lo recuperado - precio cesión + gastos) tributará por IS o IRPF.
2. Cesión créditos hipotecarios: La ganancia patrimonial tributará por IS o por IRPF.
Como puede constatarse, esta modaidad de inversión inmobiliaria requiere un buen equipo jurídico que analice la viabilidad de la operación, no sólo desde un punto de vista económico, sinó procesal y jurídico.
En Colomer Ventalló, no solo asesoramos a clientes que desean comprar crédito sino que habitualmente tenemos producto.
Quedamos a vuestra disposición para cualquier duda o consulta que tengáis al respecto